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預售屋炒過火，內政部次長花敬群：未來可能只准解約、不准轉賣
看到《天下雜誌》封面故事「炒房之島」四個字，花敬群表示，覺得很沉重。（完整內容請收聽《決策者・聽天下》炒房動搖國本，花敬群透露下一步打房政策方向）
他直言，台灣房市問題最核心的就是，住宅在投資財成分很重。住宅是剛需，且租屋市場不健全，只有「買房」這單一選項，大家都認為有土斯有財，長期以來台灣房價漲幅都高於跌幅，形成買房的社會壓力。
房價高之外，台灣社會現在有漲跟炒的問題，又碰到利率低，漲勢更加明顯。
今年6月房地合一稅2.0上路，7、8月冷下來，但9月後又衝上去了，這是跟國際資金還有台積電的議題有關，不理性的爆發性漲價。
高雄淪投資套利天
堂？ 付69萬買預售屋
換約賺400萬
.
高雄房價漲翻天，現在連
預售屋換約也翻倍漲！最
近投資群組，出現不少預售屋屋主，想靠換約大賺價差
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不想買到「照騙屋」？
買預售屋，一定要問
代銷這些問題
.
1.因為預售屋把頭期款拆
分成訂金、簽約金、開工
款、工程期款、交屋尾款，相當於頭期款分次繳交，壓力較小
預售屋實價登錄助漲
房價？專家嘆：剩有點
貴、非常貴建案| 房市話題| 房市
.
據住展雜誌統計，近期北
台灣至少有二十餘個建案
開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現
這樣不合理！投資客
買預售屋想「套利」 防
炒作高雄將推囤房稅│TVBS新聞網
.
為了防止囤屋炒房，高雄
市要推動「囤房稅」，也要
加強查核紅單炒作，而投資客真的很敢賺，在房市群組就有人po出換約資訊▲已經找到買方即可省略請房仲。（示意圖／資料照）


記者黃可昀／綜合報導
有很多屋主自售的成交案例，但也有不少後續發生糾紛的例子，到底該不該多花錢請仲介呢？一名女子表示，她有一間房穩定收租中，房客近期透露有買房的意願，由於彼此已經配合了一段時間，住起來也沒有什麼大問題，買賣是否只要雙方談好即可，不必再請房仲協調？
原PO在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」指出，房客有意直接買下她那間房，考量到房客已經在這住了一段時間，彼此維持一段良好的租賃關係，所以她也很願意出售給對方，不過她不太熟悉賣房流程，「是否不需要仲介，找代書辦理就好？」
▲一定要找代書與履保。（圖／翻攝自買房知識家）


網友也提醒，代書最好由賣方來找，因為要提供權狀等私人資料，勢必要找信用良好的代書辦理，「代書用你自己找的，不要用房客代書，要做履保、簽買賣合約對你比較有保障。」
據了解，雙方價錢談妥後，代書就會幫忙跑後續流程；「履保帳戶」的用意是，買方付的錢會先匯入銀行履保，等確認金額無誤、交屋完畢後，代書會把房子過戶給買方，這時履保內的錢才會匯入賣方指定的帳戶，藉此保障買賣雙方。

本文章廣告來源：Google廣告｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

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賣房子 到底應不應改找房仲？如果找了房仲要不要簽 專任約 ？

這是所有賣房人的痛苦抉擇，今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧！

常常有人問說：「愛莉老師，我們家有房子要賣，如果不透過仲介賣，而想自己賣的話，要註意什麼？需要準備什麼？」
在回答這個問題之前，我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。
1.產權調查
首先，當你委託仲介賣房子時，仲介會先做「產權調查」，包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人，如果不是，那就會請你提供屋主「授權書」，確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本，確認產權狀態、房子抵押貸款狀態，是否有限制登記等情況。
此外，也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況（有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等）、特殊情事（有無非自然身故、有無出租、有無報拆等）並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說，在看屋之前就能要求先看資料，或至少在簽約前，仲介會提供以上資料，由買方看過確認並簽名，將此資料附在合約後面，作為附件。對於屋主自售來說，如果也能在買方看屋時，主動提供「屋況說明書」，並說明如果有緣份能成交，該資料會一起附在合約後面的話，對買方來說不正是很貼心、安心的做法。
2.行銷曝光

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。在仲介完成「產權調查」，正式接受你的銷售委託後，接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外，通常也會在售屋網站刊登廣告，並在物件現場擺放出售看板，讓經過的街坊鄰居知道訊息，甚至還會「守線」擺看板或發傳單，或在電線桿上貼出售紙條（俗稱「小蜜蜂」，不過，這有罰單風險喔！）有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外，也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方，主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售，則要思考如何增加物件曝光的機會，讓更多買方有機會看到你的物件。
3.帶看
完成行銷曝光後，當有買方有興趣，就會來電約看屋。如是委託仲介銷售，會由仲介負責帶看介紹，並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售，這些工作就得由屋主一肩擔起囉！由於買方方便看屋的時間有時不好約，尤其當買方需要家人偕同看屋時，如果可以的話，盡量配合買方約看屋的時間。
看屋時可以跟買方交換聯絡資訊，方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間，不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如：屋主是先生，但由太太帶看、追蹤，或是屋主是哥哥，由妹妹來當中間協調溝通的人。不過，即便如此，「議價」本來就是一門「藝術」，如何持續追蹤買方，卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退，則考驗屋主的溝通技巧。所以，屋主自售時，首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌，在介紹和議價時才能有根據，增加對價格有信心外，也較能取信買方，雙方協議出彼此可以接受的價格。
4.瑕疵擔保責任
成交後，最重要的莫過於「交易安全」了！不管是透過仲介成交，或是屋主自售成交，一定都要透過可靠的代書，並一定要使用「履約保證」，確保買賣雙方交易安全。交屋後，由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」，就算沒有透過仲介成交，除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題（常見的是漏水問題），不然，交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任，不可不慎。
分析了自售或是委託房仲的問題後，又會產生一個疑問：賣房子時，如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好？跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢？
首先，這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點！
簽給多家仲介
「簽給多家仲介」最大好處是：增加曝光的管道。
仲介常見的廣告有：網路、派報、立牌、守線等，當有越多家仲介幫你曝光時，接觸到準買方的機會當然提高很多。然而，由於委託給多家仲介，如物件條件不夠優（通常是價格不夠低、地點不夠好），有些仲介雖然接受了委託，甚至在簽委託時非常積極（為了滿足每個月「開發屋主」的 quota），但簽了委託之後卻靜悄悄，除了放上官網曝光之外，沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極，就失去了委託多家仲介銷售的優點了。
所以，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看，資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導，不過，除非有特殊的原因（例如：希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠），不然，每一家仲介做的廣告價格最好都一致，就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理，避免市場訊息混亂。
簽給一家專任約
相反地，「跟某一家簽專任約」的好處是：集中資源幫你的物件做行銷。
由於是專任約，所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過，這也不是 100% 適用，還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄，或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件，連屋主自己上網 po 廣告都不行，所以，所有銷售的情況、客戶的反應等，都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導，就很容易做出錯誤的判斷。
綜合這兩種方式的優缺點，我通常建議有賣房子需求的朋友，除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。而且，就算簽專任約，也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉，就改簽「一般約」，開放給其他仲介一起賣。
雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。而且，不管簽給幾家仲介，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度，並請他們一有帶看，就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄，也沒有帶看的仲介，委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網，不如 2～4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方
結論
不管你決定委託給幾家房仲，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一，如果合作得宜，就能發揮成功媒合、磋商的效益。
如果最後是決定自售，屋主自售雖然可以省下仲介服務費，不過，需要付出的心力也比較多。所以，也有不少屋主選擇同時並行，最後再看買方價格和市況決定是否出售，決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！
《 邱愛莉 授權轉載》
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